【样板间】新项目开盘节奏越来越快楼市库存冲上了新高楼市

    新项目开盘节奏越来越快楼市库存冲上了新高楼市

望京樾凭借科技住宅和低于周边二手房的价格，吸引了不少京北改善购房人

望京樾样板间实拍

开发商们今年的业绩冲刺力度，似乎比往年都要强。

“金九”未现，“银十”也被外界预期很大程度落空，在“金九”的尾声、“国庆档”黄金周来临之际，京城楼市反而迎来了最为繁忙的一周。各个售楼处不但取消了假期，更是直接取证加紧推盘。包括绿城西山云庐、中建玖合府、中骏金辉·未来云城、首开金茂·望京樾、华曦府、上源府、学府沁园、星光城在内的8个新项目集中取证，即将于9月底至10月初之间开盘。

在售楼处不放假、销售人员卖力促销背后，实则映射出一个关于北京楼市的残酷现实：市场寒意不减，期房与现房的住宅库存突破了11万套。在分化的市场中，加紧去化、促进回款成为所有开发商的迫切需求。即便是太阳宫的玖合府，奶西的望京樾这样的热门项目，也存在“去化焦虑”，主动加快了推盘节奏，希望更快一步锁定业绩，收获销售目标达成的安全感。

现状

新项目开盘节奏越来越快

第三批集中供应的土地尘埃落定后，没有流拍，收金500亿元的结果似乎给了开发商一定的信心。正因如此，此前不被看好的“银十”也被外界寄托了一些“额外”的期待。加上国庆假期，留京成了大部分人的选择，因此去售楼处逛一逛，看看房也就被列入了不少人的假期清单。

于是，9月底开始，新盘从亮相到开盘的节奏明显加快了。

位于朝阳区奶西的首开金茂·望京樾，主打全优改善型的科技住宅，是6月份才出让的住宅地块，在9月10日中秋节当天就开放了售楼处，正式对外亮相。仅仅15天后，9月25日，便宣布认筹优惠正式截止，即将开盘。前后也就两个多礼拜的时间。

同样加快节奏的还有丰台的华曦府，项目所在的丰台小瓦窑地块于今年6月1日，由首钢地产联合电建地产摘得， 9月初开放了售楼处，9月23日开放样板间，指导价7.5万元/平方米。项目负责人向北京青年报记者透露，华曦府主打96-139平方米的三居、四居户型，瞄准京西的改善需求，目前登记客户数量已经超过了可售套数，也将于近期开盘。

据观察，这些开盘提速的项目，都是一些续客相对来说比较理想，或者说不太愁卖的项目，所以才能够在售楼处开放比较短的时间里，就积累了足够的客户。

明显的例子还有太阳宫的某新盘项目，亮相才半个月左右，便截止了排号，并将于9月30日开盘。由于该项目的实际购买价格约为11.7万元/平方米，与周边次新房13万-15万元的二手房价格存在明显倒挂，也被业内称为“太阳宫最便宜的豪宅”。

除此之外，国庆档前后，还有包括绿城西山云庐、中骏金辉·未来云城、上源府、学府沁园、星光城等多个新盘项目也集中取证，可以预期的是，京楼即将迎来一波开盘潮。

对此，58安居客房产研究院北部分院总监李震告诉北青报记者，其实从去年集中供地以来，新盘上市的节奏一直在加快，目前多数新盘从拿地到开盘大概3个月时间。背后的原因都跟房企内卷有关，为了抢占客户，选择加快节奏，抢跑入市。

合硕机构首席分析师郭毅也表示，目前的北京市场中，购房人群的分化还是比较严重的，对于偏改善和项目价值逻辑清晰的楼盘，就会出现抢购、购房人及时出手的状态。

影响

楼市库存冲上了新高

开盘新项目越来越多，是否意味着楼市回暖了呢？其实并不然！

在业内专家看来，并未感觉到楼市成交已经出现了明显回暖。郭毅告诉北青报记者，市场上热销盘的供应量和成交量放在整个楼市的体量里，都是相对有限的。比如说玖合府，一共400多套房，望京樾也是几百套房，就算都取得热销，一下子全都卖光，对于北京楼市整体成交量来说，数据层面上的拉动也是有限的。这样的热销盘只会是一个短期的刺激，它很难形成持续性的回暖现象。

根据住建委网站的数据显示，最新取证的8个新盘项目，获批可销售房源超过3000套，至此，北京楼市可售期房住宅和现房住宅分别为79046套和30957套，合计库存超过11万套住宅。按照近期单月5000套左右的新房成交，去化周期高达22个月，需要将近两年的时间。这对于市场来说是一个庞大的体量，而且还不包括刚刚成交的三批次住宅用地。

李震也表示，由于9月底10月初有大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市成交数据大概率会有明显提升，但整体库存压力仍然巨大。

郭毅透露，除了价格倒挂的爆款项目外，绝大多数的新盘续客周期比较长，或者开盘以后，业绩表现差强人意，进入后面的顺销期，面临着巨大的销售压力。

预期

楼市底部已经确立

楼市在压力下，最欠缺的就是信心。

不过，未来极有可能好转。

郭毅表示，宽松的信号已经足够多，市场已经到底了。现在核心关键是楼市成交量什么时候从底部反弹。而这个反弹取决于刚需和刚改家庭的需求有没有被启动。

因为目前市场上，起主导作用的是高端财富人群，今年单价10万+的项目销售已经创了一个历史新高。所以市场需要更多像望京樾、华曦府这样的高性价比项目，给市场一个更清晰的预期。

李震也认为，不管是从价格端还是政策端，京城楼市都已经到底。

首先，从价格上看，刚刚结束的三批次土拍已经释放了明显信号，销售指导价稳中有升，不少地块有所上涨。比如海淀0013地块指导价8.5万元/平方米，而去年二批次的中海汇德里、幸福里润园指导价是8.3万元/平方米，上涨2000元/平方米。丰台造甲村地块指导价10.6万元/平方米，一批次北京瑞府的指导价是10.2万元/平方米。

其次，从政策端来讲，北京近期一直有放松的信号在释放。比如近几天出台的存量房交易“连环单”业务并行办理的政策，能够缩短置换交易周期，鼓励改善需求入市，加快销售速度。再比如三批次所有项目均鼓励建设全龄友好社区，通州“双限松动”，房贷利率 “破5”等。

所以李震认为，现阶段开发商开盘优惠力度比较大，是一个不错的购房窗口。郭毅也表示，只要调控一开始放宽，就不会是一个短期之内再产生方向逆转的动作，比如说降息，在进入降息通道之后，会是持续降息，至少要维持两年左右。接下来会进入到一个政策放松的通道，这会逐渐影响到更多有意向的购房家庭。

因此，郭毅预计，到明年3月至4月，政策层面有可能会释放出更多利好声音，那时，北京楼市将出现成交层面真正回暖的机会点。

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